Bom para o mercado, ruim para a cidade

Bairros planejados viram tendência no mercado imobiliário brasileiro
Bairros planejados viram tendência no mercado imobiliário brasileiro

Ao andar pela cidade, você provavelmente já se deparou com milhares de anúncios de imóveis à venda. Nada mais natural para um País que vive o tão comentado “boom imobiliário”. E para dar uma guinada a esse crescimento, uma nova tendência ganha força entre as construtoras e incorporadoras: os bairros planejados (confira a íntegra da reportagem nessa edição de ISTOÉ). A ideia é vender um serviço completo, no qual os novos moradores podem trabalhar, estudar, fazer compras e se divertir em um mesmo espaço.

A onda dos empreendimentos planejados vem fazendo sucesso em todo o País. Hoje, as principais metrópoles do Brasil têm pelo menos um grande bairro sendo construído. Se por um lado, o marketing das facilidades conquista facilmente uma parte da população que se mostra cansada de percorrer longas distâncias, enfrentar dificuldades no transporte público e a falta de segurança, por outro a crítica que classifica esses novos bairros como ilhas de bom planejamento em ambientes caóticos também vem à tona.

A liberação para o uso do terreno é feita pela prefeitura. Funciona assim: as construtoras e incorporadoras devem comprometer pelo menos 5% dos custos das obras com contrapartidas para minimizar os impactos sociais e ambientais. Um empreendimento que mobilizará uma média de 20 mil pessoas traz impactos para o tráfego, o comércio e para todo o entorno. Por isso, as prefeituras fazem acordos com as construtoras para que estas incluam em seus projetos vias de acesso, hospitais, propostas de sustentabilidade, etc.

Entre os pré-requisitos para a escolha do terreno adequado, a região que abrigará o bairro deve estar em uma zona urbana, com boa acessibilidade – ou seja, próxima a metrôs, de linhas de ônibus, estradas e rodovias – e em lugares que representam prosperidade financeira. Diversas comunidades planejadas no Rio de Janeiro (RJ) e de Recife (PE) estão sendo erguidas em função das refinarias de petróleo e da indústria do Pré-sal, por exemplo.

O Reserva do Paiva em PE conta com torres comerciais e residênciais
O Reserva do Paiva em PE conta com torres comerciais e residênciais

O grande entrave para o sucesso desse modelo no Brasil, segundo especialistas, é a superficialidade que permeia a relação entre as esferas pública e privada. Arquitetos e urbanistas acreditam que os novos bairros podem não ser eficientes para as cidades, uma vez que se mostram como soluções isoladas, que segregam parte da população e levam a iniciativa privada a investir em pontos isolados da cidade. Abaixo, acompanhe os principais trechos da entrevista com o professor de planejamento urbano da faculdade de Belas Artes de São Paulo, Giovanni Di Prete Campari.

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“De um lado, temos a cidade como ela é e de outro, alguns pontos do que poderia ser uma cidade inteira”

Giovanni de Prete Campari, arquiteto
Giovanni Di Prete Campari, professor e arquiteto

Além da Mídia: Como são as regiões onde estão sendo construídos os bairros planejados?

Campari: Normalmente, são bairros mais distantes das regiões centrais das cidades. As construtoras escolhem regiões mais afastadas dos centros urbanos e fazem isso como uma estratégia para comprar um terreno mais barato. Nesses regiões, o metro quadrado é mais barato e geralmente, são locais que precisam de melhorias de infraestrutura. Com a junção desses fatores é fácil oferecer uma oferta mais vantajosa ao consumidor.

AM: Esses novos espaços indicam algum tipo de nova tendência urbana?

C: Quando se chega a pensar em bairros planejados em ambientes urbanos é sinal de que alguma coisa vai mal com as cidades. Essas estruturas são semelhantes a bunkers blindados. São aparatos que surgem quando as cidades não oferecem serviços de qualidade e segurança necessária. Os bairros planejados são um termômetro do quanto a cidade vai mal. As construtoras oferecem um paraíso ideal para alguns milhares de refugiados.

AM: Como os bairros planejados influenciam no desenvolvimento das cidades?

C: Eles não têm uma preocupação com a cidade em si. Esse modelo transforma a cidade em um ambiente isolado e não afetuoso. Na Europa, por exemplo, essa tendência não existe. As cidades europeias são marcadas por pequenos estabelecimentos comerciais que dividem o espaço com condomínios residenciais. Em Paris, existem os bulevares, localizados em esquinas largas, propícios para a interação social. Os bairros planejados são construções típicas de cidades novas.

AM: Como é a relação desses bairros com as prefeituras?

C: Acredito que esse relacionamento ainda é muito pobre. Quando a obra está no inicio a prefeitura entra em contato e pede apenas uma contrapartida. Em Berlim, há um ótimo exemplo de bairro planejado, o Postdamer Platz. A prefeitura promoveu um concurso para incentivar a reconstrução dos bairros, estabelecendo regras durante todo o projeto. Os arquitetos do poder público trabalharam o tempo todo com os profissionais da iniciativa privada.

AM: E no Brasil?

C: Aqui no Brasil, o incorporador não sente que a prefeitura vai proporcionar um benefício real para o projeto, por isso, a parceria se resume ao momento inicial. Sem um bom planejamento, esses empreendimentos podem sobrecarregar nossas estruturas diárias e proporcionar o isolamento de determinadas regiões.

AM: Como o senhor definiria os novos empreendimentos urbanos?

C: São como colchas de retalhos. De um lado, temos a cidade como ela é e de outro, alguns pontos do que poderia ser uma cidade inteira. São ilhas de paraíso em uma cidade com problemas. Não vejo com bons olhos se não houver uma participação pública mais comprometida.

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2 comentários em “Bom para o mercado, ruim para a cidade

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  1. Campari, por outro lado, nas regiões centrais das cidades não é mais possível desenvolver novos polos comerciais e residenciais com a mesma qualidade que conseguimos nos “bairros planejados”. Nas regiões centrais o sistema viário já está totalmente sobrecarregado, a infraestrutura está sobrecarregada e não podemos oferecer a população transporte adequado e facilidades que conseguimos nos “bairros Planejados”. Vamos colocar mais gente nas regiões centrais? Os bairros planejados para as cidades é uma grande solução, já que boa parte do trânsito será desviada das regiões centrais e a ídéia é que boa parte desta população, dos bairros planejados, fiquem por lá mesmo, trabalho, lazer, compras e segurança. E grande parte dos investimentos em infraestrutura nestas regiões são dos próprios incorporadores.

    1. Discordo quando você diz que na Europa esta tendência não existe, Todas as grandes cidades do mundo, inclusive Berlin, tem “bairros planejados” fora do centro da cidade. Isso é muito comum também nos EUA, contando com malls, shopping, escritórios e residências.

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